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海外・移住を目指し、取り敢えずロングステイアドバイザー資格をとりました。 おもしろ、おかしく情報を綴っていきます。♪
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海外での不動産取引

本日のSaipan Tribune(新聞)によると不動産取引に関する
「憲法12条修正議案」に対する投票権を北マリアナの子孫(descent)にしか
与えないのは憲法違反との訴えを住民の一人が起こしているとの事だった。
saipanbeach2_convert_20140521185049.jpeg

私は北マリアナ諸島で20数年以上不動産の仕事をしてきた経験から
少し解説をしてみたいと思います。

憲法12条の規定とは:
北マリアナでの外国法人、外国人が不動産の名義取得をしたり55年を
超えてリース権を所有できない・
・・というものでした。

そこで現地弁護士と相談の上、僕が以前取った方法とは:
土地所有者と現地(チョモロ人)弁護士間で契約を交わし、名義は
 現地弁護士のものとし、同日に弁護士と日本現地法人との間で
 55年のリース契約を交わし、登記局に順番に、且つ同時に登記を
 完了させました。


・ところが、何年かして現地の元土地所有者が上記契約は憲法違反で
 実質、外国法人が土地をコントロールする便法
と裁判所に訴えました。

・この紛争は数年つづき、あちこちで火の手があがり、この間ニッコウホテルとか有名旅行業者の
 ホテルなども訴訟に巻き込まれ、ニッコウなどサイパンから引き上げる
 紛争まで話が大きくなりました。

 幸い、私はこの紛争で元土地所有者から訴えられることはなかったが、
 裁判所の結論がどうなるか不透明だったため、
 最初の契約を一端破棄し、多少のお金を追加で払い(この時点から
 55年の直接リースになることもあり)元土地所有者と新規に55年リース
 契約をし、事なきを得た
経緯がありました。

・北マリアナには過去20年以上お世話になり、友人も多く、元土地
 所有者の方々とも良い付き合いをすることができたので、チョモロの
 人全体の事を揶揄する気持ちは全くありませんが、
 不動産売買で一気に大金持ちになった現地の人たちの多くは
 モーターボートを買ったり、家を作り直したり、海外旅行を繰り返し
 たりしてお金を使ってしまったこともこの訴訟の背景にあるようです。

 ここで強調したいのは:
・海外での不動産購入はリスクがともなうということを知っておくこと。
・まず、信用できる不動産業者、現地弁護士を見つけだすこと
・発展途上国では憲法も十分整備されておらず、その解釈も時の経過、
環境の変化に伴い変更される場合がある
・登記されている土地の測量自身も再確認する必要がある。
・過去からの遺産相続などで不動産の名義が法律的に誰のものかを再確認
 する必要もあります。
 アメリカの会社が不動産名義人の歴史を調査するサービスを
 してくれます。(Title Report)
また、名義人問題を契約前に保障するTitle Insuranceサービスも
 やっています。それぞれ有料ですが、転ばぬ先の杖と考えるべきです。

不動産に関心のない方にはご興味がない内容でしたが、
大きなお金のからむ話は古今東西イロイロありますね。
タイムリーな記事だったので、老婆心ながら・・・

解っちゃいるけど、多少ためになったわ~と感じられたら
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